全球房地泡沫指数：亚太地区估值偏高

瑞银财富管理投资总监办公室10月29日发布的全球房地产泡沫指数报告显示，研究的15个城市中有12个城市中心的房价被高估或濒临房地产泡沫，其中伦敦和香港面临的风险最大。按实际价格计算，全球许多城市的房地产价格自1998年以来翻了一倍。平均而言，房地产价格高于2007-08年金融危机以前的水平。

在悉尼、温哥华、旧金山和阿姆斯特丹，房价与长期常态偏离，意味着房地产市场被大幅高估。日内瓦、苏黎世、巴黎、法兰克福以及东京和新加坡（程度稍低）的房价估值也有所偏高。在美国，纽约和波士顿两城市的房价相对于各自的房价历史而言较为公允，而芝加哥的房价则有所低估。

瑞银财富管理投资总监办公室的全球房地产主管Claudio Saputelli表示：“乐观的预期、有利的经济基本面和来自海外的资本流入导致部分城市的房价估值近年来快速上升。宽松的货币政策也延后了房地产市场的正常化，助长局部泡沫风险的增加。”

“泡沫”一词指的是一种资产的重大且持久的定价错误。只有泡沫破裂才能确证泡沫的存在，但是房地产市场过剩的复发规律是可以通过历史数据观察到的。“尽早识别泡沫的迹象很重要－这也是我们推出瑞银全球房地产泡沫指数的原因，” Saputelli说。

如何识别泡沫

瑞银全球房地产泡沫指数基于全球金融中心的此种模式，来衡量房地产泡沫风险。该指数使用以下基于风险的分类：压抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估和泡沫风险（overvalued and bubble risk）。

通过对比当前的房价收入比（PI）和房价租金比（PR）进行分析。PI比率显示住房的可负担性较低，意味着长期房价升值前景减弱，而较高PR倍数则意味着对于低利率的倚赖程度过高。

瑞银财富管理投资总监办公室经济学家Matthias Holzhey表示：“在香港、伦敦、巴黎、新加坡、纽约和东京，房价与当地收入的脱钩程度最大。在这些地方，购买一套60平米的公寓已经超出大部分甚至工作在技能要求较高的服务行业从业者的预算。”

亚太地区估值偏高

亚太城市房地产市场的周期/模式与欧洲和美国城市不同。发生在1990年代的亚洲危机也在香港和新加坡的房地产市场中留下了烙印。1980年代末期时，除东京外，亚洲各地并没有异常的价格行为。

自2011年以来香港房地产市场存在泡沫之说不绝于耳，悉尼迅速赶超，也在迅速向泡沫迫近。在长达15年的房价下跌后，东京房地产估值从2006年起开始复苏，目前稍稍高估，但涨势依然温和。新加坡从2005年起即迈入高估行列，但尚不存在泡沫风险，因为租金和收入的上升并驾齐驱。在过去两年中，该市场有向公允估值靠近的趋势。

瑞银财富管理投资总监办公室亚太投资主题主管何伟华（Patrick Ho）说：“根据我们对所研究城市的情况分析，香港楼市出现泡沫的风险很高，我们的房地产泡沫指数显示，三年内实际房价平均下跌30%的可能性高达95%。投资者在管理其亚太房地产投资组合时应把这一点考虑在内。